Markedsverdi

Hva betyr “markedsverdi”?

“Markedsverdi” handler om hva noe er verdt i et åpent marked, enten det er en bolig, et aksjeselskap eller noe annet. Merk at dette kan være litt forskjellig fra den mer “formelle” verdien som skattemyndighetene bruker for å beregne formuesskatt, kalt “formuesverdi.”

I praksis fins det to hovedkontekster der “markedsverdi” ofte dukker opp:

1. Eiendom:
   Myndighetenes anslag på boligens verdi kalles beregnet markedsverdi. Denne ligger til grunn for eiendomsskatt og påvirker også formuesverdi (det du kan skatte av).

2. Aksjer:
   Summen av prisen på alle aksjene i et børsnotert selskap. Man ganger aksjekursen med antall utestående aksjer for å finne “markedsverdi” (også kalt “børsverdi” eller “market cap”).

Eksempel med bolig

La oss si at du eier en leilighet. Skatteetaten regner ut noe som heter beregnet markedsverdi ut fra blant annet størrelse, boligtype og områdepriser. Deretter finner de en formuesverdi, som oftest 25% av den beregnede markedsverdien for primærboliger (der du faktisk bor) opp til 10 millioner kroner. Er boligens verdi over 10 millioner, blir alt over 10 millioner verdsatt til 70%. For sekundærboliger (for eksempel utleieleiligheter) regnes ofte hele 100% av den beregnede markedsverdien som formuesverdi.

Eksempel:

• Bolig A beregnes å være verdt 8 millioner kroner (beregnet markedsverdi). Da settes formuesverdien for primærbolig til ca. 2 millioner kroner (25% av 8 mill.).
• Bolig B har en beregnet markedsverdi på 12 millioner kroner. De første 10 millioner verdsettes til 25% (= 2,5 mill.), og de resterende 2 millionene verdsettes til 70% (= 1,4 mill.). Da ender formuesverdien på totalt 3,9 millioner kroner.

Disse tallene har betydning for hvor mye du eventuelt må betale i formuesskatt. Enkelte kommuner bruker også den samme beregnede markedsverdien (eller formuesverdien) til å regne ut eiendomsskatt.

Klage på for høy boligverdi

Dersom du mener at den beregnede markedsverdien (og dermed formuesverdien) er for høy, kan du klage til Skatteetaten. Har du dokumentasjon på at din bolig egentlig er verdt mindre (for eksempel en megler- eller takstrapport), kan du i mange tilfeller få ned formuesverdien.
Hovedregelen er at formuesverdien for en primærbolig ikke skal overstige 25% av reell markedsverdi. Du regner da slik:

1. Finn ut hva du mener er boligens riktige reelle markedsverdi (basert på dokumentasjon).
2. Regn 25% av dette tallet.
3. Hvis formuesverdien fra skattemeldingen er høyere enn 25% av reell verdi, kan du klage.

Husk: Du bør korrigere tallene selv om du ikke betaler formuesskatt i dag. Hvis formuesverdien er for høy, kan det slå uheldig ut senere om kommunen innfører eller justerer eiendomsskatt.

Om du driver næring hjemme

Bruker du mer enn halvparten av boligen til næring, gjelder det egne regler for næringseiendom. Da kan du ikke bruke den vanlige boligkalkulatoren hos Skatteetaten. Dette er spesielt aktuelt for deg som har hjemmekontor i stor skala, eller driver en liten bedrift fra boligen.

Eksempel med aksjer

For et børsnotert selskap er “markedsverdi” ganske enkelt aksjekurs × antall utestående aksjer.

La oss ta et fiktivt eksempel:

• Selskap X har en aksjekurs på 10 kroner.
• Det finnes 2 000 000 utestående aksjer.

Da er selskapets markedsverdi 10 kroner × 2 000 000 = 20 000 000 kroner.

Aksjekursen endres fra minutt til minutt etter hvordan investorer, tradere og markedet generelt vurderer selskapets utvikling, planer og nyheter. Har selskapet for eksempel veldig gode resultater eller får positiv omtale, kan markedsverdien stige raskt.

Forskjell på markedsverdi og indreverdi

• Markedsverdi: Det markedet (investorer, kjøpere, selgere) mener noe er verdt “her og nå.” Denne kan svinge mye på kort tid, særlig i aksjemarkedet.
• Indreverdi: Hva boligen eller selskapet faktisk er verdt basert på underliggende verdier (for eksempel eiendeler, inntekter, potensial, osv.).

Det er ofte en diskusjon om markedet “feilpriser” noe – kanskje en nyoppstartet bedrift har høyere indreverdi enn folk skjønner, eller kanskje en bolig ligger ute med for høy pris. Over tid pleier likevel markedsprisen å nærme seg den reelle verdien, men det kan variere.

Vanlige misforståelser

1. “Markedsverdi for eiendom er bare skattemyndighetenes anslag.”
   Myndighetenes “beregnet markedsverdi” er en standardberegning. En virkelig salgspris kan være både høyere eller lavere.

2. “Formuesverdi og markedsverdi er det samme.”
   Formuesverdi er kun en andel av (eller basert på) den beregnede markedsverdien for bolig (f.eks. 25 %). For sekundærboliger er det 100 %.

3. “Du kan ikke gjøre noe hvis tallet er for høyt.”
   Jo, du kan klage hvis du har dokumentasjon (megleruttalelse, takst, salgspriser fra lignende boliger). Er formuesverdien for primærbolig mer enn 25% av reell markedsverdi, er det et konkret klagegrunnlag.

4. “Markedsverdi på aksjer er alltid det samme som selskapets grunnleggende verdi.”
   Markedsverdien kan svinge voldsomt, ofte fordi investorer handler på følelser, nyheter eller kortsiktige hendelser. Den indre, fundamentale verdien kan være en helt annen.

Hvorfor er dette viktig for deg som gründer?

• Skatt og avgifter: Sett deg inn i hvordan myndighetene vurderer markedsverdi på boligen hvis du eier en. Dette kan påvirke formuesskatt og eiendomsskatt – viktig hvis du bruker boligen delvis til bedriften.
• Lån og finansiering: Skal du søke lån, vurderer banken din samlede verdier. Har du bolig, kan en korrekt (eller for høy) verdivurdering ha effekt på lånebetingelsene.
• Investorer: I aksjemarkedet, eller hvis du en dag henter inn eksterne investorer, vil en diskusjon om selskapets markedsverdi vs. indreverdi være sentral for prising av aksjene dine.
• Veien videre: Overvurdering av en eiendom kan gi unødvendig skatt, mens undervurdering av en virksomhet kan gjøre det vanskeligere å tiltrekke investorer eller få lån.

Slik kan du bruke markedsverdi i praksis

1. Bolig: Sjekk hva myndighetene har satt som beregnet markedsverdi og formuesverdi i skattemeldingen. Er du uenig, finn dokumentasjon og endre tallene i skattemeldingen eller klag i etterkant.
2. Aksjer: Følg med på selskapets verdi hvis du er på børs, eller om du investerer i andre selskaper. Forstå at denne verdien kan svinge raskt.
3. Dokumentasjon: For eiendom kan takst, megleruttalelse eller nylig salg i området være gull verdt når du vil bevise en annen (lavere) verdi enn myndighetenes anslag.
4. Bruk verktøy: Et regnskapsprogram eller økonomisystem holder orden på inntekter og utgifter. For boligverdi kan du bruke boligkalkulatoren hos Skatteetaten for å se hvordan endringer i areal, boligtype eller byggeår påvirker formuesverdien.

Kort oppsummering

• “Markedsverdi” forteller deg hva noe er verdt i et åpent marked, enten det er snakk om en bolig eller et selskap.
• For bolig: Myndighetene setter en beregnet markedsverdi, som påvirker formues- og eiendomsskatt. Primærboliger opp til 10 millioner verdsettes til 25%, mens alt over 10 millioner verdsettes til 70%. Sekundærboliger verdsettes gjerne til 100%.
• I aksjemarkedet: Markedsverdien endres løpende, siden den bygger på aksjekursen multiplisert med antall aksjer.
• Du kan klage på for høy offentlige verdivurdering av bolig hvis du har dokumentasjon på at den reelle verdien er lavere.
• For gründere: God forståelse av markedsverdi (og forskjellen mellom markedsverdi og indreverdi) er avgjørende for å gjøre smarte økonomiske valg, håndtere skatt riktig og eventuelt skaffe investorer.

Hovedpoenget er å vite at markedsverdi ikke alltid er et fast “fasit-tall,” men kan justeres enten av markedet (aksjer) eller gjennom klageprosesser (bolig). Pass derfor på å skaffe deg riktig og oppdatert informasjon, så du ikke betaler for mye i skatt eller selger deg for billig.

Tips: Har du en bolig og mistenker at beregnet markedsverdi er for høy, bør du sjekke reglene hos Skatteetaten og gjerne få en profesjonell verdivurdering.