Hva er yield?
Yield handler om hvor mye du får tilbake (avkastning) på pengene du har investert – i eiendom, i obligasjoner eller i andre typer investeringer. Tenk på det som en prosentvis “belønning” for kapitalen du setter inn.
Innen eiendom er yield vanligvis forholdet mellom årlig leieinntekt og eiendommens verdi. To vanlige varianter er:
• Brutto yield: (Brutto leieinntekt) ÷ (Eiendomsverdi).
• Netto yield: (Brutto leieinntekt – Driftskostnader) ÷ (Eiendomsverdi).
Yield gir et raskt “øyeblikksbilde” på hvor lønnsom en eiendom er akkurat nå, men tar ikke alltid hensyn til ting som skatt, lånekostnader eller at leien kan endre seg over tid.
Kontraktsleie vs. markedsleie
• Kontraktsleie: Det du faktisk får inn i husleie i henhold til avtalen med leietaker.
• Markedsleie: Det du kunne fått i leie dersom du leide ut eiendommen til dagens markedspris.
Når det er stor forskjell mellom kontraktsleie og markedsleie, bruker man ofte markedsleie for å få et mer realistisk bilde av hva eiendommen kan generere på lang sikt.
Eksempler fra virkeligheten
-
Eiendomsinvestering:
Du kjøper et mindre utleieareal for 1 000 000 kroner. Leieinntektene dine er 80 000 kroner i året, og du har 10 000 kroner i årlige driftskostnader (forsikring, serviceavtaler osv.).
• Brutto yield = 80 000 ÷ 1 000 000 = 8 %
• Netto yield = (80 000 – 10 000) ÷ 1 000 000 = 7 % -
Obligasjon:
Kjøper du en obligasjon som gir 5 % rente i året, kan du også si at den “yielder” 5 %, altså gir 5 % avkastning på innskutt beløp.
Substituttprinsippet (cost of capital)
Yield sett i eiendom henger tett sammen med hvilke andre investeringsmuligheter som fins. Dersom aksjer eller obligasjoner gir høy avkastning til lav risiko, kan mange investorer ville flytte pengene sine dit. Dette presser prisen på eiendom enten opp eller ned og påvirker dermed yielden.
Forventet vekst i leieinntekter
Hvis en investor tror leieprisene vil øke, er de ofte villige til å betale mer for eiendommen nå. Resultatet kan bli en lavere yield, fordi (Netto leie / Eiendomsverdi) blir mindre når prisen går opp. Dette illustrerer at yield ikke forteller alt om hvor mye du faktisk vil tjene i fremtiden.
Risiko og prising
• Risiko: En eiendom med høy risiko bør normalt ha en høyere yield for å kompensere investoren. Har eiendommen svært trygge leietakere og et godt område, vil yielden ofte være lavere (men regnes som sikrere).
• Prising: Du kan også bruke yield omvendt for å finne en indikativ eiendomsverdi:
Eiendomsverdi ≈ (Netto leieinntekt) ÷ (Yield).
Hvis netto leieinntekt er 100 000 kroner og yield er 5 %, kan grovt regnet indikativ “pris” bli 2 000 000 kroner.
Vanlige begrensninger i yield-beregninger
- Skatt og finansiering ekskludert: Yield-beregninger tar ofte ikke hensyn til skatt eller rentekostnader.
- Evigvarende leie: Det antas ofte at leien forblir konstant. Det kan være urealistisk hvis markedet svinger.
- Statisk risiko: Yield-beregning forutsetter også at risikoforholdene er uendret (noe som sjelden stemmer over tid).
Hvordan bruke yield i bedriften din
• Rask sammenligning: Yield er nyttig når du vurderer flere investeringsobjekter (for eksempel ulike eiendommer).
• Planlegging: Ser du at yield synker, kan det være på grunn av økt kjøpspris eller økte driftskostnader. Da kan du vurdere om det fortsatt er en god investering.
• Vurder alternative investeringer: Husk å sammenligne med hva du ellers kunne gjort med pengene (aksjer, obligasjoner, crowdfunding osv.).
Oppsummering
Yield er et nyttig verktøy for å sjekke hvor mye avkastning en investering kan gi deg akkurat nå. Spesielt i eiendomsmarkedet snakker man om brutto og netto yield for å få en rask oversikt. Samtidig må du huske at yield ikke tar høyde for skatt, lånekostnader eller svingende leiepriser. Hvis du vil ha et mer robust beslutningsgrunnlag, bør du også undersøke hvor risikofylt investeringen er, hvilke andre typer investeringer som finnes, og hvordan fremtidige inntekter kan utvikle seg. På den måten får du et mer dekkende bilde av hva du faktisk kan tjene – og hvilken risiko du tar.