Skattefri utleie av bolig betyr at du i visse tilfeller ikke må betale skatt på leieinntekter. Dette kan være en smart måte for unge gründere å tjene litt ekstra penger og skaffe seg nyttig erfaring i økonomistyring. Nedenfor får du en oversikt over når leieinntektene kan være skattefrie, hva som kreves for å beholde denne fordelen, og hva du bør vite dersom du passerer grensen og må betale skatt.
1. Hovedreglene for skattefri utleie
Det finnes to vanlige situasjoner hvor du kan slippe å betale skatt på leieinntektene:
-
Du leier ut en mindre del av boligen du selv bor i.
– Du må selv benytte en større del av boligen enn den delen du leier ut, målt i «utleieverdi» (ikke nødvendigvis antall kvadratmeter).
– Er dette oppfylt, er leieinntekten skattefri, uavhengig av hvor mye du tjener i året. -
Du leier ut større del av eller hele boligen, men tjener 20 000 kroner eller mindre i året.
– Overskrider du 20 000 kroner, blir hele beløpet skattepliktig (ikke bare det som overstiger 20 000).
Husk: Disse reglene gjelder primærboligen din, altså boligen du selv bor i mesteparten av året. Har du en sekundærbolig (ekstra bolig du ikke bor i), er all leieinntekt skattepliktig fra første krone.
2. Korttidsutleie (for eksempel via Airbnb)
Korttidsutleie innebærer gjerne at leieforholdet varer under 30 dager i strekk. Her kan det gjelde egne grenser for hvor mye du kan tjene før du må betale skatt:
• Innenfor 15 000 kroner per år:
– Ofte regnes denne summen som skattefri for korttidsutleie av egen bolig. Overskrider du 15 000 kroner, blir 85 % av hele beløpet skattepliktig.
• Hvis du eier en fritidsbolig (hytte eller lignende) og leier den ut kort tid av året, er de første 15 000 kronene ofte skattefrie. Deretter beskattes 85 % av det overskytende.
NB! Disse beløpsgrensene kan variere noe, så følg med på oppdateringer fra Skatteetaten.
3. Tjenende funksjon (anneks, garasje og lignende)
Dersom du har et anneks, garasje eller lignende bygning på tomten, kan også dette regnes som en del av din egen bolig, forutsatt at du faktisk bruker bygget selv. Da kan leieinntekt derfra være skattefri så lenge den mindre delen av boligens verdi leies ut. Bruker du derimot ikke annekset eller bygningen selv, regnes det ofte som en egen utleieenhet – dermed kan leieinntektene bli skattepliktige.
4. Når utleien blir skattepliktig
Dersom du ikke oppfyller kravene til skattefri utleie (for eksempel ved å overstige 20 000 kroner i året eller ved å leie ut en sekundærbolig), skal inntekten rapporteres som skattepliktig. Du kan da få fradrag for en rekke utgifter, som:
• Kommunale avgifter
• Forsikring av boligen
• Strøm og oppvarming
• Vedlikehold (men ikke påkostning*)
• Annonsering og visning
• Felleskostnader (borettslag/sameie)
(*) Vedlikehold betyr å holde boligen i samme stand som før (for eksempel maling og reparasjoner). Påkostning er å forbedre boligen, for eksempel ved å installere noe dyrere eller større enn opprinnelig. Påkostning gir ikke direkte fradrag, men kan redusere eventuell gevinstskatt senere ved salg.
4.1 Begrensninger ved overgang fra skattefri til skattepliktig
Hvis du tidligere har leid ut skattefritt eller brukt boligen selv, kan du få begrensninger i hvor mye vedlikehold du får trekke fra i de første årene med skattepliktig utleie. Du finner detaljerte tabeller på Skatteetatens nettsider, men hovedregelen er at du ikke får fullt fradrag for vedlikeholdskostnader før det er gått opptil fem år med skattepliktig utleie.
5. Egen arbeidsinnsats
Ønsker du å gjøre vedlikeholdet selv? Du kan i teorien føre opp arbeidstiden din som en fradragsberettiget kostnad, men du må samtidig føre samme beløp som skattepliktig arbeidsinntekt. Dessuten kreves god dokumentasjon (timelister, timesats osv.). For de fleste unge gründere er dette mer aktuelt hvis du allerede driver et firma som kan fakturere disse tjenestene.
6. Dokumentasjon er viktig
Uansett om utleien er skattefri eller skattepliktig, bør du ta vare på dokumentasjon i tilfelle Skatteetaten spør:
• Kvitteringer på strøm, forsikring og kommunale avgifter
• Kontrakt med leietakere, depositumskonto
• Timelister og eventuelle fakturaer for arbeid på boligen
• Avtale om korttidsutleie (for eksempel via Airbnb)
Ved skattefritt leieforhold trenger du som regel ikke rapportere noe til Skatteetaten, men dokumentasjon er likevel smart å samle.
7. Oppsummering
• Primærbolig: Leieinntekten er ofte skattefri dersom du bruker den største delen selv, eller tjener under 20 000 kroner i året.
• Sekundærbolig: All leieinntekt er skattepliktig fra første krone.
• Korttidsutleie: Inntil 15 000 kroner kan være skattefritt, men sjekk egen grense for bolig vs. fritidsbolig.
• Fritidsbolig: 15 000 kroner skattefritt, 85 % av resten blir beskattet.
• Skattepliktig leie? Da kan du trekke fra relevante kostnader for å redusere skatten.
• Vedlikehold vs. påkostning: Bare vedlikehold gir fradrag. Påkostning kan først komme til fradrag ved et senere salg.
• Tidligere skattefri bruk kan begrense vedlikeholdsfradraget i fem år.
• Egeninnsats: Må også føres som inntekt.
• Spar på kvitteringer og hold et oversiktlig regnskap i et regnskapsprogram eller økonomisystem.
Ved å ha kontroll på disse punktene, kan du leie ut deler av boligen din på en smart måte – enten du ønsker å bo der selv mens du leier ut, eller du vil teste korttidsutleie i perioder. Reglene kan endre seg fra år til år, så sjekk alltid oppdaterte satsgrenser hos Skatteetaten. Lykke til!