Hva betyr Yield on Cost?
Yield on Cost (ofte forkortet til YOC) viser hvor stor avkastning du får basert på det du opprinnelig betalte for en investering.
- Aksjer: Sammenlign årlig utbytte med den opprinnelige kjøpsprisen.
- Eiendom: Sammenlign stabilisert netto leieinntekt (kalt “Net Operating Income” – NOI) med det du faktisk brukte på kjøp og utvikling.
Eksempel: Aksjer
• Du kjøper en aksje for 100 kroner, og den betaler 5 kroner i årlig utbytte:
YOC = (5 kr) / (100 kr) = 5 %.
• Over tid kan selskapet øke utbyttet, for eksempel til 10 kroner, mens din kjøpspris fortsatt er 100 kroner:
YOC = (10 kr) / (100 kr) = 10 %.
Selv om aksjekursen har endret seg betraktelig (opp eller ned), påvirker dette ikke din YOC, fordi YOC alltid regnes ut fra opprinnelig kjøpspris.
Slik beregnes YOC
For aksjer
- Opprinnelig kjøpspris: Finn ut hva du betalte per aksje.
- Årlig utbytte per aksje: Finn siste kjente helårsutbytte.
- Formel:
YOC = (Årlig utbytte per aksje) / (Opprinnelig kjøpspris) × 100 %.
Dersom du kjøper aksjen i flere omganger til ulike priser, må du justere kostprisen så den faktisk gjenspeiler gjennomsnittet av det du har betalt totalt (inkludert eventuelle meglergebyrer).
For eiendom
• Yield on Cost (Development Yield) = Stabilisert NOI / Total kostnad.
• Eksempel: Kjøp og utvikling koster 40 millioner kroner, og du forventer en årlig NOI på 2,4 millioner kroner:
YOC = 2,4 mill. / 40 mill. = 6 %.
YOC vs. Cap Rate i eiendom
- Cap Rate: Netto leieinntekt (NOI) / Eiendommens markedsverdi.
- YOC: Netto leieinntekt (NOI) / Den faktiske kostnaden du betalte (kjøp + utvikling).
YOC kan dermed tolkes som en fremoverskuende verdivurdering basert på det du har investert, mens cap rate ser på hva eiendommen er verdt i markedet akkurat nå.
Hvorfor bry seg om YOC?
-
Langsiktig motivasjon
– Har du aksjer med stigende utbytter, kan din YOC vokse betydelig over tid. Det er ikke uvanlig at noen langsiktige investorer oppnår YOC på 50 %, 100 % eller til og med mer, dersom utbyttet har økt jevnt over mange år. -
Eiendomsutvikling
– Hvis et prosjekt har lav total kostnad, men du får høye leieinntekter, kan YOC bli høy. Dette gir en rask pekepinn på hvor lønnsomt prosjektet har blitt sammenlignet med pengene du la ut. -
Fordel kontra renter
– I motsetning til en fast rente på obligasjoner, kan aksjeutbytter (og eiendomsleie) stige over tid. Det gjør at YOC potensielt kan øke, mens renteinntekter gjerne står stille.
Forskjell på YOC og dagens avkastning
-
YOC
– Basert på opprinnelig kjøpspris.
– Kan bli svært høy med tiden hvis utbyttene eller NOI øker.
– Viser din “personlige” avkastning historisk sett. -
Dagens utbytteavkastning (current yield)
– Basert på dagens aksjekurs eller dagens leieprisverdi.
– Er det du faktisk vil få hvis du kjøper, selger eller vurderer avkastning nå.
Når du vurderer om du skal kjøpe, selge eller bytte til en annen investering, bør du se mest på dagens avkastning og fremtidig vekstpotensial. Selv om du sitter med en YOC på 100 %, kan det være at selskapet ikke lenger har gode vekstutsikter, eller at en annen aksje/eiendom har enda høyere aktuell avkastning.
Vanlige misforståelser
-
“Høy YOC betyr at jeg alltid bør beholde investeringen.”
– Ikke nødvendigvis. Høy YOC kan føles fantastisk, men for nye beslutninger er det dagens potensiale som teller. Et annet selskap kan ha høyere ny avkastning eller bedre fremtidsutsikter. -
“Jeg kan bruke YOC for å sammenligne helt ulike investeringer.”
– Pass på “epler og appelsiner-problemet”: å sammenligne en aksjes YOC (basert på dine gamle kjøpspriser) med en annen aksjes nåværende yield er ikke helt meningsfylt for kjøps- eller salgsbeslutninger. -
“YOC regner med alle kostnader.”
– Husk å inkludere eventuelle kostnader for tilleggskjøp, meglergebyrer eller vedlikehold/renovasjoner (for eiendom). Hvis ikke, kan YOC enkelt se kunstig høy ut.
Viktig å huske om eiendom
• Fremtidsrettet: I et utviklingsprosjekt forutsetter YOC at du faktisk oppnår forventet leieinntekt (pro forma-tall). Dersom markedet endrer seg, kan det planlagte resultatet bli helt annerledes.
• Forskjell fra cap rate: Cap rate bruker markedsverdi, mens YOC ser på dine faktiske kostnader. Når eiendommen er ferdigutviklet og stabilisert, kan forskjellen (spread) mellom YOC og cap rate avgjøre hvor gunstig investeringen ble.
Hvordan kan du bruke YOC i virksomheten din?
- For aksjer: Hold et øye med om selskapet faktisk øker utbyttet. Jo større utbytteutbetaling over tid, jo mer vokser din YOC.
- For eiendom: Ta med alle kostnadsposter, og vær realistisk om leienivåer og fremtidsutsikter.
- For andre prosjekter: Du kan tenke “kostnad vs. inntekt” i andre deler av bedriften, som markedsføring eller produktutvikling, for å måle hvor effektiv den opprinnelige investeringen din har vært.
Oppsummering
• Yield on Cost (YOC): Måler hva du får igjen fra investeringen basert på opprinnelig kostpris.
• Kan vokse høyt: Ved jevn utbytteøkning, kan YOC over mange år bli veldig stor (til og med over 100 %).
• Se på dagens avkastningsbilde: Skal du kjøpe, selge eller bytte, er det viktig å vurdere nåværende markedssituasjon og vekstutsikter, ikke bare historiske tall.
• Pass på helheten: I eiendom, sammenlign YOC med cap rate, og ta med alle kostnader i regnestykket.
• Unngå følelsesmessige feller: Høy YOC kan gi stolthet, men sørg for at du vurderer nye muligheter objektivt.
Som ung gründer kan du gjerne bruke YOC for å se hvordan en investering eller et prosjekt har “modnet” over tid. Bare husk at det er fremtiden som skaper ny verdi, ikke fortidens kjøpspris. Lykke til med investeringene!